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我國將新增1300萬保障房 公租房將成為市場新寵

時間:2015-03-13 22:52:05 來源:未知 作者:admin 點擊:

來自權威渠道的信息,房地產業“十二五”規劃的前兩年,我國要繼續新建保障房1300萬套,加上2010年新建的580萬套保障房,那么2010~2012年年均保障房建設將達到600萬套左右,按照套均60平方米計算,年建設3.6億平方米左右。

 
2009年全國商品房竣工面積才7億平方米,其中住宅竣工量為6億平方米左右。假設未來兩年全國住宅建設總量保持穩定,那么保障房竣工占住宅的比重將達到60%以上。

這個數據清楚無誤地表明,房地產業的發展模式已經發生重大變化。全國5萬多家開發商,大部分以商品住宅開發為生,未來擺在他們面前的路有兩條,要么選擇進軍商業地產,要么適應保障房為主的住宅市場。

然而進軍商業地產并非那么容易,巨大的資金投入、漫長的投資回收期和較高的技術門檻注定是大企業的游戲。對于保障房的建設,特別是公租房建設,房地產企業面臨的問題不是土地,而是建設資格以及項目利潤問題。

當前公租房建設正在被提到前所未有的高度。溫總理日前在澳門考察時表示,房價很難控制,買不起房的群眾可以考慮租房。而租房的房源應是指公租房。

與此同時,財政部、國家發改委、住房和城鄉建設部三部委在聯合下發的《關于保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》中明確:從2010年起,在確保完成當年廉租住房保障任務的前提下,各地可將從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金統籌用于發展公共租賃住房,同時還可動用公積金增值收益部分和廉租房補貼給公租房補貼。這說明,在政策層面,政府為公租房的建設大開綠燈。

不過,從資金的角度看,要建設如此規模的保障房,特別是用于租賃公租房,建設資金始終是繞不過去的一個坎。政府所說的土地出讓金凈收益還遠遠不能滿足公租房建設的實際資金需求。因此,必須調動社會資金的力量。

而作為市場主體的開發商也有參與公租房建設的動力。在融資方式上,REITs(即房地產投資信托基金)是近年來我國一直探索的方式。有跡象表明,REITs最有可能在保障房領域開花結果,形成中國特色的REITs發展格局。

相對投資商業地產REITs,公租房REITs有政府的支持,有現實的需求,資金相對穩定,如果政策支持力度大,資本市場的接受度將很快得到擴展。唯一存在的問題是公租房REITs的市場化問題。

這個問題目前還不能解釋得很細,但取決于政府對公租房的定位。如公租房的配租范圍是社會中等及以上收入階層,且政府相對穩定的租房補貼,那么對于公租房REITs而言,租金收益就是可觀且穩定的。這樣,無論在銀行間市場還是在公開證券市場,都很容易獲得認籌。從而實現公租房建設的可持續發展。

作為企業投資的一種方式,在商品住宅開發領域無法施展的企業,完全可以投身到公租房基金的投資中來,順應政策,順應產業的發展趨勢。

 

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